本文來源：時代財經(jīng) 作者：高文珣

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“首套房商貸利率下調(diào)20個基點，你打算買房嗎？”“上市銀行估值處于歷史和市場低位，你打算炒銀行股嗎？”這兩個問題困擾著王文（化名），他沒想到手里的一百萬元會成為一個“博弈論”難題。

日前，央行、銀保監(jiān)會調(diào)整差別化住房信貸政策，首套房商貸利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

以最新的4月份的“5年期以上LPR”為參考，下調(diào)后，最低房貸利率由4.6%降為4.4%。

中金公司研報認(rèn)為，從微觀角度，按揭利率下調(diào)能夠降低購房者利息負(fù)擔(dān)從而刺激貸款需求?！皬臍v史經(jīng)驗來看，過去三輪按揭貸款降息周期中，住房銷售和按揭貸款增速能夠回升10-60個百分點。考慮當(dāng)前住房購房需求仍偏弱，我們預(yù)計今年按揭貸款增速下滑幅度能夠企穩(wěn)在7.5%左右，后續(xù)仍需繼續(xù)觀察其他政策和購房需求的變化。”

5月18日開盤，42家A股上市銀行板塊出現(xiàn)兩極分化走勢，其中8家上漲、27家下跌、6家平盤；江陰銀行（002807.SZ）漲幅最大，達(dá)到1.45%；寧波銀行（002142.SZ）跌幅最大，達(dá)到2.67%。

“我大學(xué)畢業(yè)到現(xiàn)在一直在租房，現(xiàn)在房貸利率下調(diào)了，我也在考慮（買房），是不是一定會買，很難說。”已經(jīng)在南京租房5年多的王文是一名程序員，同時也有了近三年的炒股經(jīng)驗，在他看來，盡管自己是首套房，是所謂的“剛需”，“但銀行股目前投資價值的確很有吸引力，說不定我買了一年后能賺20%，還有分紅?！?/p>

買首套房，還是炒股？

雖然首套房貸款利率最低降至4.4%，但是時代財經(jīng)5月17日從南京市多家銀行了解到，各大銀行暫時都沒有收到具體調(diào)整的通知，目前仍將執(zhí)行此前的房貸利率。

“央行的通知下發(fā)的有點突然，行里目前還沒有進(jìn)行調(diào)整，而且我們和每家地產(chǎn)公司的合作利率都不太一樣，后期肯定會根據(jù)銀行具體情況去調(diào)整?！蹦暇┿y行（601009.SH）某信貸經(jīng)理告訴時代財經(jīng)，從政策發(fā)布到新的利率價格落地需要一段時間，“不過下調(diào)對于首套房的購房者肯定是劃算的?！?/p>

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不過，據(jù)媒體報道，天津中行、農(nóng)行、工行、建行、交行、招行等多家銀行首套房貸利率降至最低4.4%，從5月18日起正式執(zhí)行；蘇州部分國有大行的首套房貸款利率今起也降至最低4.4%，二套貸款還清可按照上述首套房利率實行。

中泰證券銀行業(yè)首席分析師戴志峰認(rèn)為，首套房最優(yōu)貸款利率下限下調(diào)20個基點，對銀行凈息差的影響在0.27-0.49個基點，預(yù)計對銀行2022稅前利潤影響幅度在0.25-0.45%，總體影響有限。其中，國有行受到的拖累最為明顯，主要因大行按揭貸款規(guī)模和占比均較高。“對股份行、城農(nóng)商行的影響則弱于對上市銀行整體影響?！?/p>

浙江證券首席宏觀分析師李超認(rèn)為，本次政策有助于拉動首套住房貸款需求，指向“寬信用”，4月居民住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，數(shù)據(jù)大幅回落，“我們認(rèn)為降低房貸利率也是配合其他房地產(chǎn)放松政策，驅(qū)動房貸逐步放量?！?/p>

房貸利率下調(diào)，買首套房還是炒銀行股？這讓王文陷入了一種博弈狀態(tài)，他想買房，但又不想放棄“抄底”銀行股的機會，“說實話，我還是很看好銀行股的，大部分投資都買了銀行股，雖然不多，但也跑贏了存款利率。”

他給時代財經(jīng)算了一筆賬，2020年12月31日，南京銀行的收盤價是8.08元，2021年12月31日該股收盤價為8.96元，“每股賺了0.88元，年化收益率約為11%，還不包括年中每股分到的0.39元，幾乎達(dá)到了14%-15%的年化收益率?，F(xiàn)在有些城商行、農(nóng)商行業(yè)績不錯，而且估值還是很便宜的，我就在想要不要買點做投資？”

按照屬性劃分，目前，42家上市銀行中有6家國有行、9家股份行、17家城商行和10家農(nóng)商行。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，42家上市銀行的整體營業(yè)收入同比增長5.62%，歸母凈利潤同比增長8.52%，其中城商行和農(nóng)商行增速較高。

時代財經(jīng)注意到，42家上市銀行之間的一季報業(yè)績出現(xiàn)了明顯分化，城商行和農(nóng)商行呈現(xiàn)出了強勁的業(yè)績增長勢頭，其中江蘇銀行（600919.SH）、寧波銀行（002142.SZ）、南京銀行、杭州銀行（600926.SH）、成都銀行（601838.SH）、齊魯銀行（601665.SH）、江陰銀行（002807.SZ）、常熟銀行（601128.SH）和張家港行（002839.SZ）均實現(xiàn)營收增速大于10%、歸母凈利潤增速大于20%的業(yè)績。

從貸款的角度來看，今年一季度，上市銀行的貸款同比增長10.8%，要低于2021年四季度的11.2%；其中，拖后腿的主要是股份行，其貸款增速下滑最為明顯，增速環(huán)比下降1.2個百分點至7.4%。城商行、農(nóng)商行的貸款投放依舊維持了較高景氣，貸款增速約15%。

相對于貸款而言，今年一季度，上市銀行的存款同比增長8.6%，要明顯高于2021年四季度的7.4%，各類銀行的存款增速均環(huán)比增長，尤其是城商行、股份行的回升幅度更大，增速分別為2.7%和3.0%。

銀河證券5月16日的研報認(rèn)為，銀行板塊當(dāng)前PB為0.55倍，處于歷史和市場低位，江浙成渝地區(qū)銀行估值提升明顯，而部分財富管理行估值出現(xiàn)回調(diào)，提供了配置機會。資本市場震蕩調(diào)整雖對銀行代銷業(yè)務(wù)造成短期壓力，但中長期賽道價值不變，上市銀行布局轉(zhuǎn)型力度不減，短期估值回調(diào)提供相對較好的買入機會。“我們持續(xù)看好銀行板塊投資機會，給予‘推薦’評級?！?/p>

每月少還百十塊元，有人決定出手

在南京工作，但是家在鎮(zhèn)江的袁威（化名）告訴時代財經(jīng)，他目前就屬于首套房的剛需，“大學(xué)畢業(yè)后一直在南京租房子，家里人希望我回鎮(zhèn)江工作，我五一前也看中了鎮(zhèn)江一套差不多140萬的房子，首付大概40萬，剩下一百萬需要貸款?！?/p>

按照目前LPR利率4.6%計算，袁威貸款100萬元，期限是30年，那么他每個月需要還貸5126.44元。如果按照下調(diào)后的4.4%利率計算，袁威每個月的還貸金額為5007.61元，月供少了約119元。

“按照過去的計算，我的房貸本息合計大概是184.55萬元。如果按照4.4%利率計算，我的房貸本息合計大約為180.27萬元，30年大概少交4.28萬元?！痹谠磥?，反正他是要回鎮(zhèn)江買房結(jié)婚的，“既然有利率優(yōu)惠，干嘛不買呢？每個月少個百十塊錢，實際上就是兩包煙錢，對我來說，無所謂，吸引力不大?！?/p>

同樣存在房子剛需問題的還有劉華（化名），她在南京一家民企做銷售經(jīng)理，月薪兩萬元左右，“對于我來說，我名下還沒有房，所以這次首套房貸款利率下調(diào)，對我而言，還是有點觸動的?！?/p>

她坦言，自己已經(jīng)看中了南京江寧區(qū)的一套房子，距離自己上班的地方比較近，“我的存款和我父母的資助，至少可以解決掉30%的首付款，剩下160萬就需要貸款了?！?/p>

為此，劉華還專門找了做信貸業(yè)務(wù)的朋友幫忙算了一筆賬：“以160萬元貸款、等額本息還款來算，期限30年，按照原先最低4.6%的利率，每月還款8202.31元；如果改為4.4%，每月還款8012.17元，平均每月可減少月供支出約190元?！?/p>

“也就是說，我原本的還款本息總額295.28萬元可以降至288.44萬元，30年共減少利息支出6.84萬元?！眲⑷A告訴時代財經(jīng)，雖然每個月省下的錢不多，但是對自己來說，總是要買一套屬于自己的房子，“能便宜一點是一點，每個月省190元，至少可以省個手機話費。因此，我打算出手了?！?/p>

對于每個月少了百十塊錢，網(wǎng)友們也是議論紛紛，有網(wǎng)友表示，“想買勞斯萊斯，結(jié)果發(fā)了張五元優(yōu)惠券”，也有網(wǎng)友表示，“降房價才是王道”……

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除此以外，今年5月以來，包括浙江杭州、湖南衡陽、江蘇南京、浙江舟山、遼寧沈陽、廣東東莞、江蘇揚州、江蘇無錫、江西景德鎮(zhèn)、江蘇蘇州、四川樂山、四川雅安、江西上饒等13城在發(fā)布的樓市政策中提及多孩家庭住房需求。

其中，南京明確提出，自5月11日起，生育二個孩子及以上南京戶籍居民家庭，可新增購買一套商品住房，同時可享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。

“我雖然還算有點錢，但是我也不會再生三娃了?！币呀?jīng)有了兩個孩子的江蘇某私募基金人士江偉（化名）告訴時代財經(jīng)，增加1套購房機會，并不能磨平養(yǎng)育三娃的成本，“實際上是增加了我的開支，我為什么要為了一套房子去再生一個娃呢？而且這房子對我來說，并不是剛需?！?/p>

江偉早已財務(wù)自由，即使全額購買1套南京的房子對他來說壓力也不大，但是他坦言，“還不如把買房的錢去投資股票，目前很多股票的估值都很低，具備長期持有的價值?！?/p>