爛尾樓業(yè)主訴房管局索賠被駁回：未履行資金監(jiān)管并不必然造成財產(chǎn)損失

澎湃新聞

2024-10-11 09:14發(fā)布于上海澎湃新聞官方賬號

西寧一商品房項目爛尾后，西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局（簡稱西寧市房管局）被購房者訴至法院。第一次訴訟中，法院確認(rèn)西寧市房管局未依法履行涉案預(yù)售商品房資金監(jiān)管職責(zé)的行為違法。之后，多名購房者以此為由，起訴西寧市房管局索賠，被法院駁回。法院審理后認(rèn)為，西寧市房管局未履行資金監(jiān)管的行為，并不必然造成購房者財產(chǎn)損失的結(jié)果，故違法行政行為與損害結(jié)果之間沒有直接的因果關(guān)系。日前，西寧中院在中國裁判文書網(wǎng)公布了此案相關(guān)判決書。房管局未履行預(yù)售商品房資金監(jiān)管職責(zé)被判違法西寧中院在中國裁判文書網(wǎng)披露的相關(guān)案件判決書顯示，從2017年至2020年，王某某、劉某某、馬某某等多人作為買受人，與出賣人青海省莊和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西寧分公司簽訂了購房協(xié)議（合同）或車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，買受人以一次性付款或分期付款方式支付了購買西寧市西關(guān)大街134號金色海湖奧萊城步行街1號樓、2號樓相關(guān)款項，但該項目最終爛尾。西寧鐵路運(yùn)輸法院一審查明，2023年9月18日，王某某等48人訴至該院，請求依法確認(rèn)西寧市房管局未履行資金監(jiān)管職責(zé)的行為違法。2023年11月28日，該院作出（2023）青8601行初286號行政判決，確認(rèn)西寧市房管局未依法履行位于西寧市西關(guān)大街134號金色海湖奧萊城步行街1號樓、2號樓預(yù)售商品房資金監(jiān)管職責(zé)的行為違法。該判決現(xiàn)已生效。此后，王某某等人以西寧市房管局未依法履行預(yù)售商品房資金監(jiān)管職責(zé)的行為違法為由，將西寧市房管局再次起訴至西寧鐵路運(yùn)輸法院，要求法院判令該局向購房者賠償房款、資金占用利息、律師費(fèi)等。一審法院審理查明，從買賣雙方簽訂的協(xié)議合同內(nèi)容來看，雙方對賣方逾期交房所產(chǎn)生的違約責(zé)任有明確約定。其中，賣方逾期交房超過約定日期后違約責(zé)任范圍指向的對象即為原告在本案中主張的房款、利息及律師費(fèi)等損失。一審法院認(rèn)為，根據(jù)民法典第五百七十七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，購房者主張的房款、利息及律師費(fèi)損失實(shí)為賣方未履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定所致，該損失亦應(yīng)屬于違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任范疇，與西寧市房管局未依法履行案涉預(yù)售商品房資金監(jiān)管職責(zé)行為違法并無因果關(guān)系，西寧市房管局不應(yīng)承擔(dān)行政賠償責(zé)任。加之，王某某等購房者在未依據(jù)上述規(guī)定尋求相關(guān)法律救濟(jì)的情況下，逕行主張由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)理應(yīng)由商品房賣方承擔(dān)的違約責(zé)任，與國家賠償法的立法目的相悖。王某某等為維護(hù)其合法權(quán)益，理應(yīng)選擇更高效更直接的糾紛解決途徑，否則不僅不利于糾紛的化解，更會造成行政資源、司法資源的浪費(fèi)。故此，西寧鐵路運(yùn)輸法院一審判決駁回了王某某等購房者的起訴。一眾購房者對此不服，上訴至西寧中院。法院：未履行資金監(jiān)管與項目爛尾無直接因果關(guān)系購房者的主要上訴理由包括，案涉項目中，因被上訴人西寧市房管局未盡到資金監(jiān)管的職責(zé)，開發(fā)商沒有按照《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定將預(yù)售資金全部用于相關(guān)工程建設(shè)，導(dǎo)致案涉項目爛尾。上訴人提起本案訴訟符合行政賠償訴訟構(gòu)成要件，一是行政機(jī)關(guān)及其工作人員行使行政職權(quán)的行為已經(jīng)被法院生效判決確認(rèn)違法；二是上訴人購買的房屋爛尾，損失慘重；三是被上訴人所實(shí)施的職務(wù)違法行為與損害結(jié)果之間具有前因后果的關(guān)聯(lián)性，預(yù)售資金監(jiān)管違法是因，損害結(jié)果為果，二者之間具有緊密的因果關(guān)系。此外，購房者還上訴稱，上訴人系案涉項目爛尾的購房人，有權(quán)提起本案訴訟。上訴人雖不是《預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》中的合同當(dāng)事人，但其作為案涉項目預(yù)售商品房的購房人，向青海省莊和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西寧分公司交付購房款，所交付的商品房預(yù)售資金進(jìn)入由銀行、被上訴人西寧市房管局共同監(jiān)管的監(jiān)管賬戶，客觀上與被上訴人西寧市房管局的資金監(jiān)管行為產(chǎn)生了關(guān)聯(lián)。根據(jù)《民法典》第一千一百七十五條的規(guī)定，損害是因第三人造成的，第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。故可以依據(jù)侵權(quán)責(zé)任原理提起本案行政賠償訴訟。購房者們還認(rèn)為，法律不強(qiáng)人所難，案涉項目自2016年建設(shè)至今仍爛尾，上訴人有權(quán)選擇對自己有利的維權(quán)方式。另外，房屋爛尾造成的損失不等同于開發(fā)商的違約責(zé)任，一審法院混淆了二者間的概念。對此，西寧市房管局辯稱：1．上訴人主張的損失與被上訴人違法履行資金監(jiān)管職責(zé)之間沒有直接因果關(guān)系，上訴人應(yīng)通過民事訴訟途徑維護(hù)其合法權(quán)益。2．一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。西寧中院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審判決認(rèn)定的事實(shí)一致。西寧中院審理后認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是上訴人主張由被上訴人承擔(dān)行政賠償責(zé)任的上訴請求是否成立？《國家賠償法》第二條第一款規(guī)定：“國家機(jī)關(guān)和國家機(jī)關(guān)工作人員行使職權(quán)，有本法規(guī)定的侵犯公民、法人和其他組織合法權(quán)益的情形，造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償?shù)臋?quán)利?！备鶕?jù)上述規(guī)定，受害人取得行政賠償?shù)那疤嵊腥齻€：行政機(jī)關(guān)違法行使職權(quán)、行政相對人合法權(quán)益受到損害、違法行為與損害結(jié)果之間存在因果關(guān)系。具體到本案，上訴人與青海省莊和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西寧分公司基于平等、自愿原則簽訂了購房協(xié)議（合同），雙方對房款金額、交付期限、付款方式、違約責(zé)任等事項在該協(xié)議中均有明確約定，上訴人向被上訴人西寧市房管局主張受損的權(quán)益為房款、利息及律師費(fèi)，該損失實(shí)則屬于協(xié)議一方青海省莊和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西寧分公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任范疇。另，二審?fù)徶?，上訴人亦認(rèn)可其主張的財產(chǎn)損失源于案涉購房協(xié)議（合同）。雖然被上訴人未履行資金監(jiān)管職責(zé)的行為已被生效判決確認(rèn)違法，但上訴人財產(chǎn)權(quán)益受損并非因被上訴人未履行資金監(jiān)管所致，即被上訴人未履行資金監(jiān)管的行為，并不必然造成上訴人財產(chǎn)損失的結(jié)果，故違法行政行為與損害結(jié)果之間沒有直接的因果關(guān)系。綜上，西寧中院認(rèn)為，上訴人主張由被上訴人西寧市房管局承擔(dān)行政賠償責(zé)任的上訴請求不能成立。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。最終，西寧中院判決駁回購房者的上訴。