撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

2022年3月30日，萬達集團官網(wǎng)上發(fā)布了一張簽字照片和簡短的文字說明。在萬達眾多資料介紹里，這則消息顯得極不顯眼。但寥寥數(shù)字背后，涉及到的是萬達近期一連串大手筆的交易。

過去一兩月來，王健林成了出錢最大方的“外援”，上門跟他談合作的生意伙伴多了起來，比如河南建業(yè)的老板胡葆森、鑫苑集團董事長張勇和山西田森集團董事長杜寅午等大佬。

拿下這么多筆大單子，王健林卻沒有對其中任何一件有過多宣揚。經(jīng)歷了前幾年的水深火熱后，老王已經(jīng)很少公開露面，也不再說那些“凡爾賽”的金句。如果按老王以前的性格，他可不會這么低調(diào)處理。

直到這兩年的疫情風(fēng)波后，人們這才發(fā)現(xiàn)，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一圈后，現(xiàn)在的老王卻成了能幫別人“渡劫”的人，日子過得要比很多大佬舒服多了。

人們從最近的合作照片中可以看到，濃眉大眼的王健林，依舊目光炯炯，西裝筆挺，看起來干煉而精力充沛。據(jù)最新福布斯全球富豪榜顯示，王健林身家為132億美元，排在榜單的第138位。

王健林曾說，萬達成為跨國企業(yè)自己就會退休，“只退不休的那種”。就在上一周，當(dāng)他那個年輕氣盛的兒子在微博上公開挑戰(zhàn)上市公司時，王健林還忙著在北京掃貨，悄悄拿下了北京藍色港灣和五棵松卓展購物中心的整體運營管理權(quán)。

王健林的精力，大多放在了萬達輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上。只是不知道，當(dāng)面對萬達商管IPO的上市壓力，他親自主導(dǎo)的萬達輕資產(chǎn)這盤大棋，又能給他的商業(yè)帝國增添多少信心。

(圖源:視覺中國)

萬達“輕資產(chǎn)”掃貨進行時

最近兩個月，傳出和王健林有關(guān)的商業(yè)合作，已經(jīng)有五六起。

前來談合作的生意伙伴們眾多，不僅有河南建業(yè)和鑫苑集團這兩個河南房企，也有山西田森集團，再往前半個月，他還和天元集團簽訂了合作協(xié)議，擬圍繞第四代萬達廣場、大型文化旅游、建設(shè)工程總承包等項目，進一步深化合作。

最新的一則消息是，2022年5月1日，北京藍色港灣管理權(quán)將全面移交給萬達，為期20年。五棵松卓展中心也將由萬達管理，之后將更名為北京五棵松萬達廣場，未來將落位第四代萬達廣場全國旗艦產(chǎn)品。

在這之前，外界更多關(guān)注的是，王健林和河南建業(yè)胡葆森的合作進展。

建業(yè)最廣為人知的消息，是在2021年向河南省政府發(fā)出求救信，希望能得到援助渡過難關(guān)，但那還是在特殊時期。步入2022年后，為了緩解今年即將到期的美元債兌付壓力，胡葆森不得不親自北上借錢。王健林爽快出手7個億，幫助建業(yè)獲得了一次債務(wù)喘息之機，換來的是建業(yè)旗下部分商業(yè)項目的10年運營權(quán)交給萬達。

和建業(yè)類似，鑫苑集團旗下的部分商業(yè)資產(chǎn)也轉(zhuǎn)變?yōu)榱伺c萬達合作經(jīng)營。鑫苑是建業(yè)集團的河南“老鄉(xiāng)”。鑫苑由張勇1997年在河南鄭州創(chuàng)辦，2007年登陸美國紐交所，成為國內(nèi)首家在美國上市的房地產(chǎn)公司。不過，這兩年鑫苑的房子賣的并不好，每股股價一度跌到1美元左右。

5年前還在斷臂求生的萬達，以及一度從首富滑落至榜單30名開外的王健林，已經(jīng)成了很多企業(yè)的“白衣騎士”。尤其在商業(yè)地產(chǎn)低谷時，王健林其實也撿了不少便宜。

以建業(yè)為例。根據(jù)公開資料，建業(yè)可以一次性獲得7億資金，而萬達商管負責(zé)它們的招商、對外租賃和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，并且可以把未來十年的租金收入囊中。而以目前建業(yè)集團旗下商業(yè)項目一年超過2億的租金收入來看，對比之下，萬達合作十年的費用才7億元，算起來也十分劃算。

而萬達之所以在商業(yè)寒冬也能做得舒服，很大程度上源于其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式。所謂“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，指的是萬達集團不出資金和土地，只輸出品牌，負責(zé)設(shè)計、建設(shè)與運營，并分得收益。

這是王健林在2015年就想明白的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，在商業(yè)地產(chǎn)日益受制于房地產(chǎn)周期波動時，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的效益更多體現(xiàn)出來。萬達輕資產(chǎn)不賺賣地差價，賺租金和服務(wù)的錢。其收入來自三方面：商業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)以及增值服務(wù)。根據(jù)招股書，2021年上半年，萬達商管收入達到了106.36億元。

(圖源:萬達官網(wǎng))

商業(yè)寒冬，萬達輕資產(chǎn)又行了？

“一座萬達廣場，就是一座城市中心?！痹鴰缀螘r，這句廣告語讓萬達廣場占據(jù)了各地的黃金位置?，F(xiàn)在，它又讓萬達廣場在全國各地掀起了轟轟烈烈的“造城運動”。

但變化也在發(fā)生。近幾年，萬達商管明顯加快了第三方外拓的步伐。截至2021年6月底，第三方商業(yè)廣場數(shù)量增至106個，占總在管商業(yè)廣場數(shù)量的27.9%，接近三分之一?，F(xiàn)在擁有的162個儲備項目中，133個由獨立第三方持有。

即使在疫情最嚴重的2020年，萬達也沒有放棄擴張節(jié)奏。2020年9月28日，萬達商管宣布，從2021年開始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。當(dāng)年開業(yè)的45座萬達廣場，其中輕資產(chǎn)27個，占比超過60%。其簽約的60個輕資產(chǎn)萬達廣場，更是2019年數(shù)量的167%。

按照規(guī)劃，從2021年開始，萬達商管不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬達廣場物業(yè)；且今后每年簽約輕資產(chǎn)的萬達廣場將不低于60個，徹底施行輕資產(chǎn)化。

相比重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬達輕資產(chǎn)生意的高明之處在于：拿別人的錢，做自己的事。當(dāng)然，看上這樁“坐享”收益差事的不僅僅有萬達，還有多個頭部商業(yè)地產(chǎn)玩家。

除了萬達開始主打輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，大悅城、寶龍、華潤、龍湖等玩家也緊跟輕資產(chǎn)趨勢，擴大商業(yè)在管面積組合，提高資產(chǎn)運營效率。只不過，各家的闖關(guān)本領(lǐng)也各有不同。譬如，商管屬性的公司紛紛擁抱資本市場，星盛商業(yè)、中駿商管相繼掛牌，瑞安新天地也同樣遞交招股書尋求上市。

商業(yè)玩家們集體布局輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，并不是毫無緣由的。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入“存量時代”，商業(yè)資產(chǎn)的輕型化趨勢越來越多。而商管服務(wù)由于可拓展的資產(chǎn)空間更大，讓這一賽道迎來了激烈競爭的新局面。

相比之下，萬達輕資產(chǎn)的核心優(yōu)勢則是品牌輸出能力。在萬達看來，輕資模式的第一步是尋找提供資金的合作伙伴，而品牌優(yōu)勢是吸引投資者的最大標(biāo)志。

與大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)公司的項目業(yè)務(wù)管理模式不同，萬達首先分析潛在客戶，與他們協(xié)商完成招商，然后根據(jù)客戶需求按訂單性質(zhì)進行概念設(shè)計和規(guī)劃，這被稱為“訂單模式”。

而萬達的輕資產(chǎn)規(guī)模優(yōu)勢，成了它在招商上的絕對優(yōu)勢。根據(jù)招股說明書數(shù)據(jù)，萬達商管的在管建筑面積增長很快，由2018年的4150萬平方米增加至2021年6月30日的5420萬平方米，已成為中國最大的商業(yè)運營服務(wù)提供商。

不過，萬達輕資產(chǎn)也并非真的看起來那么“美”。一位從事商業(yè)輕資產(chǎn)輸出業(yè)務(wù)的從業(yè)人士對《財經(jīng)天下》周刊說：“輕資產(chǎn)靠的是管理、經(jīng)驗和設(shè)計掙錢，萬達定制化的業(yè)務(wù)管理模式是好的，類似于原來戴爾的定制化服務(wù)，減少企業(yè)庫存。但問題是實施的前提是用戶得知道自己要什么?！?/p>

其進一步解釋，這可能會引發(fā)后續(xù)的矛盾，“客戶如果說不清，就只能聽方案提供商的。但這又有個新問題，客戶認不認可？如果不是當(dāng)初理解的那樣，認不認賬？這要求合作方有很強的合作意愿，對萬達的管理輸出能力也是一大挑戰(zhàn)?！?/p>

而在萬達大舉布局商業(yè)地產(chǎn)的另一方面，是出租率的下滑和空置率上升的事實，這給眾多商業(yè)運營方們提出了新的挑戰(zhàn)。根據(jù)市場研究機構(gòu)弗若斯特沙利文分析報告顯示，2015年至2020年，中國出租率低于70%的商業(yè)廣場數(shù)量由6662家增加至9606家，占在管商業(yè)廣場總數(shù)的45.7%，接近一半。

(圖源:視覺中國)

“白衣騎士”無法高枕無憂

如果單單從營收狀況來看，萬達商管近年來交出的業(yè)績十分亮眼。截至2021年9月30日，萬達商管實現(xiàn)營業(yè)總收入344.87億元，同比增長27.48%；手握現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額440.16億元。

但這并不意味著王首富沒有焦慮。

2021年10月，萬達將自身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行剝離，以輕資產(chǎn)管理的新身份，重新來到了IPO的門前。珠海萬達商管在港交所遞交了招股書，并獲得PAG、碧桂園、騰訊、螞蟻金服等豪華朋友圈資方的看好，總估值約1800億元。沉寂已久的萬達商管，再次站在了資本的舞臺中央。

而為了獲得資方的青睞，萬達商管與戰(zhàn)投公司簽訂了一份嚴苛的“對賭協(xié)議”，簽署了一份三年完成220億元利潤的對賭協(xié)議。這份對賭協(xié)議要求萬達2021年至2023年扣非凈利潤分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達商業(yè)及珠海萬贏將以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份，或向投資者支付現(xiàn)金補償。

僅就2021年的利潤表現(xiàn)來看，王健林完成接下來的業(yè)績對賭頗有壓力。2021上半年，萬達商管的溢利為6.56億元，核心溢利為20.65億元，完成對賭目標(biāo)的40%。

而萬達商管近年來的利潤下跌走勢，也讓外界替王健林實現(xiàn)對賭協(xié)議捏了把汗。招股書顯示，2018年、2019年、2020年及2021年前6個月，珠海萬達商管的凈利潤分別為20.22億元、12.48億元、11.12億元和6.56億元。

想要迅速提升利潤水平，萬達需要靠大規(guī)模的輕資產(chǎn)提速。2020年開業(yè)的45座萬達廣場中，輕資產(chǎn)占比超過六成。

在萬達集團發(fā)布的2021年開業(yè)計劃中，“輕資產(chǎn)”一詞同樣成為了關(guān)鍵詞。2021年，萬達集團計劃開業(yè)萬達廣場50個，其中輕資產(chǎn)34個，輕資產(chǎn)占比68%；計劃簽約的輕資產(chǎn)萬達廣場70個。這份年度計劃還包括：開業(yè)120家萬達影城，簽約輕資產(chǎn)影城300家；開業(yè)16家萬達酒店，簽約輕資產(chǎn)管理酒店50家等。

對于當(dāng)下的萬達商管來說，硬仗才剛剛開始。

依靠房地產(chǎn)起家，到通過商業(yè)地產(chǎn)強勢占領(lǐng)市場，再到轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，萬達商業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了多輪變革。對于萬達商管的上市，王健林期待的是，通過提速輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，讓萬達擺脫資金、資產(chǎn)等限制，最終回到“安全區(qū)”。但在多個不確定性面前，萬達商管能否成功敲開IPO的大門，依然成為它今年最大的懸念。